כל מה שצריך לדעת על קניית בית – בכרטיס אינדקס אחד.
1. קנו לטווח הארוך
בית הוא השקעה משמעותית, שלא לדבר על תווך של יציבות. על פי דו"ח מגמות הדיור הצרכני של קבוצת Zillow 2017, רוב האמריקנים שמכרו את בתיהם בשנה שעברה התגוררו בביתם לפחות עשור לפני מכירתם.
חלקם אפילו נשארים לטווח הרחוק. כמעט מחצית (46%) מכל בעלי הבתים הם כמוני – גרים בבית הראשון שרכשנו. בקיצור: קנו בית שאתם רוצים לחיות בו לפחות חמש שנים – אחד מאובזר (או מוכן להצטייד) בתכונות ובמרחבים הדרושים לכם, גם בעתיד.
2. קנו בכדי לשפר את חייכם, ולא ספקולציות עם כסף
הבית שלך הוא יותר מהשקעה כספית; זה המקום שבו אתה ישן, אוכל, מארח חברים, מגדל את ילדיך – זה המקום בו חייך קורים.
שוק הדיור לא ניתן לחיזוי מכדי לקנות בית (ראשוני) אך ורק משום שאתה חושב שהוא יניב תשואה כספית גדולה לטווח הקצר. קרוב לוודאי שתגורו בבית זה מספר שנים, ללא קשר לאיך שהוא מעריך, ולכן העדיפות הראשונה שלכם צריכה להיות למצוא בית שיענה על הצרכים שלכם ויעזור לכם לבנות את החיים שאתם רוצים.
3. התמקדו במה שחשוב לכם
שוק הדיור של ימינו קצר במלאי, עם 10% פחות בתים בשוק בנובמבר 2017 מאשר בנובמבר 2016.
לכן, התמקדו במציאת בית שתוכלו להרשות לעצמכם העונה על צרכיכם – אך אל תסיחו את עצמכם מתכונות נוצצות שעשויות לשבור את התקציב שלכם. תכונות נחמדות מביאות לעתים קרובות את תג המחיר של דברים שאינכם מעריכים במיוחד ברגע שההנאה הראשונית פגה.
ערכו רשימה של הצרכים הבסיסיים שלכם, גם לבית הרצוי וגם לשכונה הרצויה. היצמד למציאת בית העונה על צרכים אלה, מבלי לקנות דברים נוספים המצטברים.
4. קבעו תקציב ודבקו בו
חשוב לקבוע תקציב מוקדם – באופן אידיאלי לפני שאתה בכלל מתחיל להסתכל על בתים. בשוק של ימינו, במיוחד בשווקים התחרותיים יותר, קל מאוד לעבור את התקציב – 29% מהקונים שרכשו בשנה שעברה עשו זאת.
האשם הנפוץ ביותר? מקום. מנתוניו של Zillow עולה כי קונים עירוניים נוטים יותר לעבור תקציב (42%) מאשר קונים בפרברים (25%) או כפריים (20%).
אין בזה שום דבר רע מטבעו. בתי ספר מקומיים חשובים, ופסיכולוגים אומרים לנו שנסיעה קצרה משפרת את חייך. אבל היה מציאותי לגבי השוק המקומי שלך ועל עצמך. דע על מה אתה מוכן להתפשר – יהיה זה פחות מדה מרובעת, תיקונים בבית או שכונה אחרת.
5. שאפו למקדמה של 20%
אם אתה יכול להרשות לעצמך, מקדמה של 20% היא אידיאלית משלוש סיבות:
קונים שאינם מורידים מלוא הנחה של 20% משלמים פרמיה, לרוב בצורה של ביטוח משכנתא פרטי (PMI). זה פחות מעניש כלכלית ממה שהיה פעם, בהתחשב בשיעורי המשכנתא הנמוכים כיום. תשלום משכנתא חודשי (עם PMI) עשוי להיות נמוך מתשלום שכירות חודשי בשווקים רבים – אך עדיין.
קונים שמשמיעים יותר מראש מציעים בדרך כלל פחות הצעות וקונים מהר יותר מאלה שהורידו פחות. מחקר Zillow מצא כי קונים עם מקדמות גבוהות יותר מציעים 1.9 הצעות בממוצע, בהשוואה ל -2.4 הצעות לקונים עם מקדמות נמוכות יותר (לאחר שליטה בתנאי השוק).
מקדמה גבוהה יותר מפחיתה את הסיכון הפיננסי שלך. אתה לא רוצה לחייב יותר כסף ממה ששווה הבית שלך אם השווקים המקומיים טובלים כשאתה צריך למכור.
6. שמור על עתודה אסטרטגית לחצי שנה
אמנם מקדמה היא הוצאה משמעותית, אך חשוב לבנות עתודה אסטרטגית ולהשאיר אותה בנפרד מחשבון הבנק הרגיל שלך.
עתודה זו אמורה לכסות שישה חודשים של הוצאות מחיה במקרה שאתה חולה, עומד בפני הוצאה בלתי צפויה או מאבד את עבודתך. מילואים אסטרטגיים לא רק יחסכו מכם מצוקה כלכלית בשעת חירום אלא גם יספקו שקט נפשי.
כשצברנו עתודה אסטרטגית, אשתי ואני סוף סוף הרגשנו מוכנים לבנות לעתידנו. בלי זה, חיינו ממשכורת למשכורת, ניהלנו בדאגה את תזרים המזומנים שלנו במקום לחסוך או לתקצב.
7. קבל אישור מראש, והיצמד למשכנתא בריבית קבועה
תהליך האישור מראש מחייב לארגן את כל הניירת שלך; תיעוד ההכנסה, החוב והאשראי שלך; והבנת כל אפשרויות ההלוואה העומדות לרשותך. זה קצת כאב, אבל זה חוסך זמן אחר כך. אישור מראש מראה גם למוכרים שאתה קונה אמין ובעל בסיס פיננסי חזק. והכי חשוב, זה עוזר לך להבין מה אתה יכול להרשות לעצמך.
ישנם מגוון סוגי משכנתאות, וחשוב להעריך את כולם כדי לראות מה הכי מתאים למצב המשפחתי והכלכלי שלך. המשכנתאות המשעממות האלה ל -30 ו -15 שנים מציעות יתרונות גדולים.
הגדול ביותר הוא נעילת ריבית המשכנתא. בקיצור: למשכנתא קבועה למשך 30 שנה יש ריבית קבועה ספציפית שאינה משתנה במשך 30 שנה. משכנתא קבועה למשך 15 שנים עושה את אותו הדבר.
לרוב אלה תעריפים נמוכים יותר אך תשלומים חודשיים גבוהים יותר, מכיוון שעליך לשלם זאת במחצית הזמן. משכנתאות קונבנציונליות בריבית קבועה עוזרות לך לנהל את התקצוב למשק הבית שלך מכיוון שאתה יודע בדיוק כמה תשלם מדי חודש במשך שנים רבות. הם פשוטים להבנה, והשיעורים הנוכחיים נמוכים.
יתרון אחד אחרון הוא שהם לא מפתים אתכם עם תשלום ראשוני נמוך כדי לקנות בית יותר ממה שאתם יכולים להרשות לעצמכם.
8. חנות השוואה לקבלת המשכנתא הטובה ביותר
אף על פי שבית הוא הרכישה הגדולה ביותר שרבים מאיתנו יבצעו אי פעם, מרבית רוכשי הדירות אינם רוכשים משכנתא (52% מחשיבים רק מלווה יחיד).
בהחלט לא. זה אמנם חסך לי שיחות וטרחה מעצבנות, אבל זה עלה לי 40 $ או 50 $ כל חודש במשך שנים. ההפרש של חצי נקודת אחוז בשיעור המשכנתא שלך יכול להסתכם באלפי דולרים לאורך חיי ההלוואה. חשוב להעריך את כל האפשרויות הזמינות כדי לוודא שאתה הולך עם המלווה העונה על צרכיך – לא רק הראשון שאליו אתה פונה.
שלושת הגורמים החשובים ביותר הם שהמלווה מציע תוכנית הלוואות העונה על צרכיהם הספציפיים (76%), בעלת השיעורים התחרותיים ביותר (74%) ויש לה היסטוריה של סגירה בזמן (63%).
9. הוצא לא יותר משליש מההכנסה שלך לאחר המס
עדיף להתחרט על הוצאות מעטות יותר על הבית שלך מאשר להוציא יותר מדי. שליש מההכנסה שלך לאחר המס היא סכום הניתן לניהול. זה לא תמיד אפשרי אם אתה גר במקום כמו סן פרנסיסקו או ניו יורק, אבל זה עדיין מדד טוב לאן להיות.
10. היו מוכנים ללכת משם
קניית בית היא מאמץ גוזל זמן, מלחיץ אך מתגמל בסופו של דבר – אם בסופו של דבר אתם סוגרים בית העונה על צרכיכם. אך חשוב לנהל את הציפיות שלך למקרה שלא תמצא באופן מיידי בית שאתה יכול להרשות לעצמך עם התכונות שאתה צריך.
היו תמיד מוכנים ללכת משם אם המוכרים לא מקבלים את הצעתכם, הבית לא עובר בדיקה קפדנית או שהתזמון אינו תקין. החזיקו מעמד ברשימת החובה שלכם, הקפידו על מה שאתם יכולים להרשות לעצמכם ואל תגשימו או תתפשרו.
זו לא טרגדיה להחמיץ בית מסוים. זכור שאתה משחק במשחק הארוך. אתה רוצה להיות מאושר בעוד 10 שנים מהיום.
